Kündigung wegen Eigenbedarf – was Mieter und Vermieter beachten müssen

„Vermieter können wirksam wegen Eigenbedarfs kündigen. Sie müssen jedoch im Kündigungsschreiben offenlegen, aus welchen Gründen die Wohnung beansprucht wird und wer der zukünftige Nutzer sein soll“, erklärt Rechtsanwalt Knut Frank. Und das sogar ganz genau: „Bei Eigenbedarf für Verwandte des Vermieters müssen die Art der Verwandtschaft, der Name der Bedarfsperson und deren konkrete Wohnverhältnisse dargelegt werden.“ Zu den Verwandten zählen in diesem Zusammenhang die Kinder, Eltern, Geschwister und sonstige Verwandte gerader Linie sowie Neffen/Nichten und Onkel/Tanten. Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen muss die persönliche Verbundenheit ebenfalls genau beschrieben werden.

Zusätzlich muss der Vermieter im Sinne des Mieterschutzes den Grund darlegen, weshalb die genannte Person überhaupt ein berechtigtes Interesse an der Wohnung hat. Zu den rechtskräftigen Gründen gehören zum Beispiel Scheidung, Umzug aus einer anderen Stadt oder berufliche Umstände. Auch steigender Wohnraumbedarf, wenn sich zum Beispiel Nachwuchs ankündigt, oder sinkender Wohnraumbedarf nach Verlust von Angehörigen können wesentliche Gründe für eine Eigenbedarfskündigung darstellen.

Wichtig in diesem Zusammenhang: „Die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung dürfen erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Ebenso gilt: Fallen Kündigungsgründe nachträglich weg, weil etwa der Wohnraum doch nicht mehr benötigt wird, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter unverzüglich hierüber in Kenntnis zu setzen“, so Rechtsanwalt Knut Frank.

Aber was ist, wenn die Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben war? Rechtsexperte Knut Frank meint dazu: „Der Mieter kann die Kündigung wegen Eigenbedarfs ablehnen, wenn der Vermieter die Eigenbedarfskündigung vorgetäuscht hat – zum Beispiel, weil durch eine anderweitige Vermietung höhere Einnahmen erzielt werden.“ Oft fällt dies jedoch erst nach dem Umzug auf. Was dann? „Sind die Mieter bereits ausgezogen, haben sie in dem Fall einen Anspruch auf Schadenersatz. Sie können die entstandenen Umzugskosten oder die Mehraufwendungen aufgrund der höheren Miete einer vergleichbaren Wohnung zurückfordern.“

Mieter sollten immer genau prüfen, ob der Vermieter oder die Bedarfsperson tatsächlich in die Wohnung einziehen möchte. Sollte es zu einem Gerichtsverfahren kommen, prüfen die Gerichte die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung meist sehr genau.

Gilt bei einer Eigenbedarfskündigung eigentlich die übliche Kündigungsfrist? „Der Gesetzgeber schreibt vor, dass bei einem unbefristeten Mietvertrag zum dritten Werktag eines Monats gekündigt werden kann – und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats“, so der ROLAND-Partneranwalt. Wer also zum Beispiel seinem Mieter am 3. Januar wegen Eigenbedarf gekündigt hat, darf am 1. April die Wohnung nutzen. Wichtig: Es ist bei der Frist entscheidend, wann das Kündigungsschreiben tatsächlich beim Mieter angekommen ist. Ansonsten ist die Frist nicht rechtzeitig eingehalten und die Kündigung wegen Eigenbedarf verschiebt sich um einen weiteren Monat.